A Regularização Fundiária (REURB) é o procedimento realizado para legalizar a posse de terras ocupadas de maneira informal. Por meio de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, a REURB garante que os ocupantes dos núcleos urbanos consolidados tenham direito à propriedade.
A REURB tem como alguns dos seus objetivos (1) inserir os núcleos informais ao ordenamento do território urbano e (2) titular os ocupantes destes núcleos. Estes princípios permitem que a população de baixa renda tenha acesso à terra urbanizada sem a necessidade de se deslocar para outras porções da cidade.
A consolidação de um núcleo é comprovada a partir de dois critérios:
- Núcleos existentes até 22 de dezembro de 2016;
- Núcleos que estejam comprovadamente ocupados com construções em no mínimo 70% do total da ocupação.
A Regularização Fundiária do município de Campo Limpo Paulista está prevista na lei federal nº 13.465/2017 e na lei complementar municipal nº 583/2022 e é de responsabilidade do Departamento de Habitação da Secretaria Municipal de Obras – DPG-DH, no âmbito do Setor de Regularização Fundiária – SRF.
A presente página tem como objetivo orientar os procedimentos e sanar dúvidas comuns, facilitando a análise por parte do setor responsável e, assim, reduzindo o tempo para a titulação dos ocupantes.
Saiba mais sobre a Regularização Fundiária
A classificação do procedimento para regularização fundiária depende da renda da população envolvida, podendo ser de interesse social ou de interesse específico.
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL (REURB-S)
Aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda (famílias com renda de até 2 salários mínimos e que estejam cadastrados no Cadastro Único). Na REURB-S o município se responsabiliza pelos procedimentos de regularização sem ônus dos ocupantes, ou seja, a população obtém o título de propriedade, a matrícula, gratuitamente.
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE ESPECÍFICO (REURB-E)
A REURB de Interesse Específico é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra como baixa renda. Nestes casos, a regularização é realizada pela população requerente com auxílio da prefeitura, ou seja, o procedimento é custeado e organizado pelas famílias ocupantes e aprovado pela prefeitura.
A matrícula tem um papel essencial para garantir a segurança jurídica de uma propriedade. As principais funções são:
- Identificação e caracterização do imóvel: A matrícula descreve o terreno de forma detalhada, informando sua localização, área, dimensões, confrontações (limites com terrenos vizinhos), entre outras características.
- Histórico: A matrícula armazena o histórico completo do imóvel, incluindo todas as transações (compra, venda, doação, herança) e alterações que ocorreram ao longo do tempo, como mudanças de proprietário, divisão, unificação ou construção.
- Comprovação de propriedade: Ao registrar um imóvel em uma matrícula, o proprietário se torna oficialmente reconhecido como o dono. Apenas com a matrícula é possível comprovar legalmente a titularidade do imóvel, essencial para sua venda, financiamento ou uso como garantia em empréstimos.
- Registro de pendências: A matrícula também registra quaisquer pendências ou restrições que o imóvel possa ter, como hipotecas, penhoras, dívidas fiscais, ou ações judiciais. Esses registros servem para informar possíveis compradores ou financiadores sobre a situação legal do imóvel.
Comumente a matrícula é confundida com a ESCRITURA, porém os documentos possuem funções diferentes. A escritura formaliza o ato de compra e venda, mas não transfere a propriedade de fato. A matrícula é o registro que autentica a propriedade e contém todo o histórico do imóvel. É nela que ocorre a transferência da propriedade ao novo dono. Para que a compra seja considerada concluída e legalmente válida, é essencial registrar a escritura na matrícula do imóvel.
Dentro do processo de REURB não é necessário fazer uma escritura após obter a matrícula. Quando um imóvel é regularizado, o município emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que é levada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, onde é registrada uma nova matrícula em nome do beneficiário, oficializando-o como proprietário. O objetivo da REURB é simplificar o processo para ocupações informais ou imóveis em áreas irregulares, conferindo segurança jurídica com menos burocracia e custos reduzidos. Assim, a emissão direta da matrícula atende ao propósito de dar ao beneficiário o título de propriedade de forma mais acessível, dispensando a escritura.
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Caso você queira solicitar que a prefeitura avalie a possibilidade de realizar a Regularização Fundiária no seu bairro ou núcleo:
- Selecione “Análise de Projetos” e prossiga para identificação;
- Escolha o assunto “Solicitação de nova área para Regularização Fundiária“;
- Preencha o formulário e siga as instruções fornecidas para enviar sua solicitação.
Caso o pedido de Regularização Fundiária seja aceito pelo Comitê de Assuntos Fundiários:
- Selecione “Análise de Projetos” e prossiga para identificação;
- Escolha o assunto “Regularização Fundiária em andamento“;
Preencha o formulário e siga as instruções fornecidas para enviar sua solicitação.
Para solicitar novas solicitações de áreas para Regularização Fundiária, que serão analisadas pelo Departamento de Habitação em conformidade com a Lei Federal nº 13.465/2017 e a Lei Complementar nº 583/2022 e avaliadas pelo Comitê de Assuntos Fundiários, é necessário enviar:
- Foto aérea indicando o perímetro da área (obrigatório)
- Lista dos requerentes do núcleo com nome, RG/CPF e endereço (se houver)
PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ACEITO PELO COMITÊ DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS:
Regularização Fundiária Social (REURB-S): destinada aos casos de anexação e desdobro de lotes nos bairros que já passaram pela Regularização Fundiária Social (REURB-S). É necessário que o munícipe ou profissional anexe as seguintes documentações:
- Cópia do RG ou CPF ou CNPJ do proprietário
- Certidão de matrícula atualizada do Registro de Imóveis
- Capa do carnê do IPTU
- Topografia do terreno – situação atual e pretendida (Modelo-Topografia.dwg)
- Memorial descritivo (MODELO_memorial-descritivo)
Regularização Fundiária Específica (REURB-E): destinada aos casos de novas regularizações fundiárias de interesse específico, ou seja, de núcleos urbanos informais que NÃO se caracterizam como baixa renda. Para este procedimento, a abertura do processo deve ser feita pelo representante da área e devem ser anexadas as seguintes documentações:
- Procuração de representantes (baixar modelo)
- Lista dos beneficiários (MODELO_Lista dos beneficiários)
- Certidão de matrícula atualizada da gleba objeto da regularização
- Foto aérea indicando o perímetro objeto da regularização
- Planta urbanística (baixar modelo)
- Memorial descritivo do núcleo urbano informal (baixar modelo)
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional responsável pelas peças técnicas
- Estudo técnico ambiental, se for o caso
- Estudo técnico para situação de risco, se for o caso
- Entrar com a solicitação de nova área para Regularização Fundiária garante que a área seja atendida?
Não. A prefeitura, por meio do Departamento de Habitação, irá analisar a solicitação e emitir uma resposta. Caso a área se enquadre nos critérios da lei federal nº 13.465/17 e seja aprovada pelo Comitê de Assuntos Fundiários, a prefeitura emitirá uma resposta informando o tipo de regularização que o caso se enquadra (REURB-S ou REURB-E) e auxiliará a abertura do processo. - Posso solicitar a avaliação de uma área para passar pela Regularização Fundiária individualmente?
Qualquer munícipe pode abrir uma solicitação. Todavia, os processos de REURB possuem caráter coletivo, abrangendo todas as famílias de um perímetro a ser estabelecido (bairro ou núcleo de forma integral ou parcial). - Qual a diferença entre posse e propriedade?
Posse é o direito de morar ou usar um imóvel sem ter o registro de propriedade em cartório. Já a propriedade é o direito de possuir um imóvel de forma registrada e legalizada. A regularização fundiária pode transformar a posse em propriedade, conferindo ao morador um título definitivo do imóvel. - Quanto tempo demora para regularizar um núcleo?
O tempo varia bastante de acordo com a complexidade do caso, mas, em média, pode levar de alguns meses até anos. O processo depende de vários fatores, como a necessidade de aprovação de documentos, processos técnicos e possíveis exigências cartorais. - Quais são os benefícios de regularizar um imóvel?
Regularizar o imóvel traz segurança jurídica, permitindo que o morador seja, de fato, o proprietário. Isso facilita a venda, a obtenção de crédito e até o acesso a serviços públicos (água, luz, esgoto, pavimentação). O imóvel também ganha valorização de mercado e proteção contra eventuais desapropriações. - Qual a diferença entre matrícula e escritura?
A escritura é o documento público que formaliza o acordo de compra e venda de um imóvel entre o comprador e o vendedor. Ela é lavrada no cartório de notas e registra o consentimento das partes envolvidas, confirmando que uma transação ocorreu e as condições da negociação (como valor pago, data, etc.). No entanto, a escritura, por si só, não transfere oficialmente a propriedade.
A matrícula é o registro individual do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, onde consta todo o histórico da propriedade. Ela funciona como uma “identidade” do imóvel, contendo informações como sua localização, dimensões, e dados de todos os proprietários anteriores. Quando a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis e registrada, a transferência da propriedade é formalizada na matrícula, e o novo comprador passa a ser o proprietário oficial.
Ou seja: A escritura formaliza o ato de compra e venda, mas não transfere a propriedade de fato. A matrícula é o registro que autentica a propriedade e contém todo o histórico do imóvel. É nela que ocorre a transferência da propriedade ao novo dono. Para que a compra seja considerada concluída e legalmente válida, é essencial registrar a escritura na matrícula do imóvel. - É necessário fazer a escritura depois de obter a matrícula?
Não. Dentro do processo de regularização fundiária não é necessário fazer uma escritura após obter a matrícula. Quando um imóvel é regularizado, o município emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que é levada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, onde é registrada uma nova matrícula em nome do beneficiário, oficializando-o como proprietário. O objetivo da regularização fundiária é simplificar o processo para ocupações informais ou imóveis em áreas irregulares, conferindo segurança jurídica com menos burocracia e custos reduzidos. Assim, a emissão direta da matrícula atende ao propósito de dar ao beneficiário o título de propriedade de forma mais acessível, dispensando a escritura. - Qual o papel do cartório no processo de REURB?
O Cartório de Registro de Imóveis registra oficialmente a propriedade com a emissão da matrícula, garantindo segurança jurídica e finalizando a regularização. Ou seja, logo após a prefeitura organizar as documentações necessárias, elas são encaminhadas ao cartório para a finalização do processo e emissão da matrícula. - Qual o cartório responsável por emitir as matrículas do município?Campo Limpo Paulista não possui um cartório de registro de imóveis. Os processos do município são enviados para o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí.
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Com informações da Prefeitura de Campo Limpo Paulista
